美国银行业正陷入商业地产风险的“漩涡”之中。

“一些银行对商业房地产抵押贷款的风险敞口更集中，如果商业地产环境恶化，这些银行将蒙受更高的损失。”美联储在北京时间5月9日发布的《金融稳定报告》中，对商业地产风险发出了警告。

实际上，在近期的第一共和银行倒闭案中，美国商业地产风险便有所显露。第一共和银行年报显示，截至2022年底，该行房地产抵押贷款浮亏达193亿美元。此前，美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约事件已频繁出现。

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美国商业地产预期持续恶化

一场残酷的“逆风”正席卷美国商业地产市场——在疫情与美联储加息的双重冲击之下，原本被视作“优质资产”的商业地产预期持续恶化。

在此背景下，部分CMBS已出现违约，相关风险逐渐暴露。今年3月初，黑石旗下价值5.62亿美元的CMBS出现违约；不久前，美国房产巨头Brookfield的基金被曝年内再度违约，拖欠了旗下12栋办公大楼的合计1.614亿美元抵押贷款。

分析人士认为，当前美国商业地产市场正处于利率上升、信贷紧缩和债务到期的“完美风暴”之中。

“疫情期间美联储放水，商业地产市场成为吸收过剩流动性的重要领域，美国商业地产价格快速上涨，形成价格‘泡沫’。美联储加息周期开启后信贷成本急速上升，叠加疫情后办公习惯的改变，导致商业地产需求下降。”上海金融与发展实验室主任曾刚向记者表示，在此背景下，商业银行资产端商业地产价格有所缩水，同时加息导致负债端成本上升，银行面临比较大的利率风险。

与此同时，由于2023年至2024年有万亿美元商业地产贷款集中到期，“债务违约”可能接踵而至。国泰君安(15.320, -0.47, -2.98%)证券海外策略首席分析师戴清表示，商业地产贷款集中到期后再融资将面临高利率环境，而底层资产价值正在缩水，债务违约率可能上升。

中小银行风险敞口较大

在这场“完美风暴”下，商业地产的潜在风险可能传导至美国银行业，中小银行或将处于“风暴中心”。

美国商业地产债务一直是金融机构账目上的“隐患”，而中小型银行对商业地产的风险敞口更大。

根据美联储最新数据，截至2023年4月26日的当周，美国所有商业银行资产端的商业地产贷款共计约2.91万亿美元。其中，美国小型银行拥有1.96万亿美元，占比达67.4%；美国大型银行持有8460亿美元，占比约为29.1%。

随着商业地产需求的下滑和银行继续收紧信贷，资产端商业地产占比更高的中小银行资产收益将受到影响。曾刚表示，美联储将利率维持在高位，意味着银行负债成本高企，而资产端持有的商业地产收益下降，银行净息差将会大幅收窄，对银行盈利能力构成严峻挑战。

商业地产风险向银行业传导，也可能会加速美国经济走向衰退。招商证券在研报中称，美国办公楼抵押贷款或成为下一个“爆雷点”，虽不至于爆发类似2008年的系统性经济危机，但将加速信贷收紧，进而导致实体经济转差、衰退概率上升。